Rezervační smlouva: na co si dávat pozor?

Rezervační smlouva dává kupujícímu čas na zajištění financí a prověření nemovitosti. Prodávajícímu dává jistotu, že zájem je vážný. Aby fungovala, musí být sepsaná tak, jak ji dnes posuzují soudy. Na tom, kdo ji podepisuje a k čemu se kdo zavazuje, záleží víc, než se často uvádí.

Co je rezervační smlouva

Zájemce v ní obvykle složí rezervační zálohu (poplatek). Prodávající, případně i realitní zprostředkovatel, se zavazuje, že po dohodnutou dobu nebude nemovitost nabízet jiným zájemcům. Občanský zákoník rezervační smlouvu zvlášť neupravuje. Jde o tzv. nepojmenovanou smlouvu (§ 1746 odst. 2 občanského zákoníku). Je-li ale její stranou realitní zprostředkovatel, platí pro ni i zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.) a ten obsahuje několik pravidel, od kterých se nelze odchýlit.

Nejčastěji se rezervace využívá, když kupující financuje koupi hypotékou a potřebuje několik týdnů na schválení úvěru. Hodí se ale i při koupi z vlastních peněz, například když si kupující chce nechat nemovitost prověřit odborníkem.

Dvoustranná, nebo trojstranná?

Zákon počet stran nepředepisuje. Rozhoduje, kdo se ke komu k čemu zavazuje.

• Smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Budoucí strany koupě se mohou platně zavázat, že kupní smlouvu uzavřou. Typicky jde o smlouvu o smlouvě budoucí kupní (§ 1785 občanského zákoníku). Splnění lze zajistit smluvní pokutou (§ 2048). Nesjednáte-li lhůtu, platí ze zákona jeden rok.
• Smlouva, kterou podepisuje realitní zprostředkovatel (dvoustranná i trojstranná). Zákon o realitním zprostředkování výslovně zakazuje uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí (§ 14). Nejvyšší soud v roce 2023 (sp. zn. 33 Cdo 1507/2022) posoudil trojstrannou rezervační smlouvu zájemců, makléřky a vlastníků jako smlouvu o realitním zprostředkování. Závazek zájemců koupit podle něj platně nevznikl, a proto za jeho nesplnění nemohla být ani smluvní pokuta. Rezervační poplatek, který si makléřka ponechala jako pokutu, musela vrátit.

Pro prodávajícího z toho plyne praktický závěr. Chcete-li, aby se kupující skutečně zavázal koupit, uzavřete s ním samostatnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kterou připraví advokát. Smlouvu s realitkou o zprostředkování mějte zvlášť: zákon ani nedovoluje, aby byla ve stejné listině jako kupní smlouva (§ 15). Jak soudy posoudí pokutu ve prospěch prodávajícího ve společné trojstranné listině, zatím jednoznačně vyřešeno není. Bezpečnější je proto oddělené uspořádání.

Co má rezervační smlouva obsahovat

Strany a nemovitost

Uveďte přesnou identifikaci všech stran a nemovitosti podle katastru, tedy katastrální území, parcelní čísla, číslo jednotky a podíl na společných částech. Uveďte i zapsaná práva a omezení: věcná břemena, zástavní práva, nájmy. Prodávající by měl popsat technický a právní stav nemovitosti, známé vady a vybavení, které je součástí prodeje. Zájemce by měl uvést, jak bude koupi financovat.

Doba rezervace a záloha

Sjednejte konkrétní datum, do kdy se kupní smlouva podepíše. Výši zálohy zákon nestanoví. Měla by odpovídat délce rezervace a tomu, co prodávající ztrácí, když nemovitost po tu dobu nenabízí. Je-li záloha zároveň smluvní pokutou a je nepřiměřeně vysoká, může ji soud na návrh snížit (§ 2051 občanského zákoníku).

Zálohu neposílejte na osobní účet prodávajícího a neplaťte ji v hotovosti. Platbu nad 270 000 Kč musíte ze zákona provést bezhotovostně (§ 4 zákona č. 254/2004 Sb.). Nejbezpečnější je advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Realitní zprostředkovatel smí peníze přijmout do úschovy jen na vaši písemnou žádost na samostatné listině, na samostatný účet a jen převodem (§ 4 zákona o realitním zprostředkování).

Co se stane se zálohou

Smlouva musí pamatovat na všechny scénáře:

• Koupě proběhne: záloha se započte na kupní cenu.
• Kupující nedostane úvěr: sjednejte, zda a za jakých podmínek se záloha vrací (například po doložení zamítnutí od banky).
• Prodávající zamlčel vadu nebo právní problém: záloha se vrací celá, případně s pokutou pro prodávajícího.
• Kupující si to rozmyslí: záloha může propadnout jako smluvní pokuta, ale jen ve prospěch toho, vůči komu se kupující platně zavázal, tedy prodávajícího ve smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud si ji ponechá realitka jako pokutu za to, že spotřebitel nekoupil, soudy jí ji přikázaly vrátit.
• Prodávající prodá jinému nebo odmítne podepsat: záloha se vrací a zpravidla se sjednává pokuta ve stejné výši.

Vzor rezervační smlouvy vám pomůže se zorientovat. Finální znění ale vždy nechte zkontrolovat advokátem.

Co rezervace přinese oběma stranám

Kupující má během rezervace čas zjistit vše podstatné: faktický stav a případné skryté vady (často s technikem), zápisy v katastru, věcná břemena, u bytu i hospodaření SVJ nebo družstva. Zároveň si zajistí financování.

Prodávající získá jistotu, že kupující to myslí vážně, a jasná pravidla pro případ, že koupě nedopadne. Pokud mu kupující nabízí zálohu jen „na dobré slovo“ bez písemné smlouvy a úschovy, je to signál ke zpozornění.